[中泰证券]重点城市销售维持韧性,一城一策微调或常态化

2019-06-11 15:47:37

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-06-11
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中泰证券

 行业跟踪:

  重点公司签约销售状况据克而瑞数据,本月重点公司签约销售额万科、保利地产、新城控股、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为36.5%、20.2%、49.2%、-9.2%、26.2%。19年5月重点公司的销售额相对于18年5月增长15pc,其中新城控股同比增长幅度最大,为38.3%,万科、保利地产、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为12.2%、22.5%、-26.4%、30.1%。

  一手房月度成交:环比增速1.87%,同比增速7.59%(按面积)

  本月中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积2276.71万方,环比增速1.87%,同比增速7.59%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-1.16%,-1.65%,9.33%;同比增速分别为14.45%,29.81%,-16.13%。

  二手房月度成交:环比增速-3.01%,同比增速-1.13%(按面积)

  本月中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积629.67万方,环比增速-3.01%,同比增速-1.13%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-0.15%,-4.22%,-3.55%;同比增速分别为-9.72%,20.07%,-47.28%。

  库存:可售面积环比增速2.45%,去化周期73.03个月(按面积)

  本月中泰跟踪的14个大中城市住宅可售面积合计5272.56万方,环比增速3.45%,去化周期7.70个月。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-4.05%,17.19%,-0.09%。一线、二线、三线去化周期分别为9.76月,5.65月,8.87月。

  40城土地成交:环比量跌价升,一线成交规划建面环比增长146.4%本月全国40大中城市供应土地规划建筑面积9283.4 万平方米,环比增速-5.4%,同比增速-3.8%;成交土地规划建筑面积6974.7 万平方米,环比增速-4.9%,同比增速-19.5%,其中一、二、三线城市环比增速146.4%、3.1%、-20.5%;成交均价环比上升11.2%,成交总价环比上升5.7%。本月,全国40大中城市土地溢价率23.55%,较上月上升3.24pc。其中一线城市土地溢价20.57%,二线城市22.73%,三线城市26.33%。

  投资建议

  从行业基本面看,3月以来,新房销售呈现以部分一二线重点城市为主的结构性回暖,4月一二线城市销售增速同比持平,5月至今涨幅略有收窄,而三四线城市销售增速持续为负,我们认为整体市场的结构性分化进一步凸显:一二线已经筑底回升,部分城市甚至收到住建部房价预警提示,而三四线城市底部或还需1-2季度确认;政策方面,中央再提“住房不炒”,因城施策以“稳”为结果导向,调控有松有紧;资金方面,一季度资金面宽松,房企融资渠道顺畅,成本有所降低,同时,居民首贷利率自18年12月以来连续5个月下跌,但随着部分地区楼市回暖,银保监会4月清理违规资金流入房地产,南京等热点二线城市房贷利率有所上调,未来市场趋势有待观察;估值方面,近期板块回撤让重点房企的PE估值落入5-9X区间;我们认为当前地产股估值低,业绩稳定,且影响板块估值的关键因素—政策端调控已出现边际改善,在当前基本面尚未形成全面修复的背景下,市场对于近期出于稳房价目的推出的一系列调控反应过度,板块估值已落入历史低位,结合历次周期看,在基本面完全修复之前,板块估值低点通常对应着不错的买点。再考虑到当前宏观经济或将长期受内外压力影响,地产政策调控波动或进一步钝化,今年以来部分地方限价已经放开,本轮以“稳”为轴的调控基调,必然伴随着松紧拿捏,建议更多关注调控对行业总量的支持及结构上的优化。

  推荐配置组合:1)行业龙头推荐:万科A、保利地产。

  2)优质一线如:新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团。

  风险提示:房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期

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